Die Renovation des Eigenheims finanzieren
Eine umfangreiche Renovation des Eigenheims stellt Grundeigentümer vor allem vor die Frage, wie sie die Umbauarbeiten finanzieren sollen. Essenziell hierbei ist eine frühzeitige Planung des Vorhabens.
Damit alle Massnahmen auch wie geplant umgesetzt werden können, sollte eine langfristige Finanzierungsstrategie erarbeitet werden.
Dies kann zum Beispiel durch die Erhöhung einer bestehenden Hypothek oder das Ansparen von eigenen Mitteln im Rahmen eines Sparplans geschehen. Welche weiteren Möglichkeiten es gibt, wo die Vorteile und Nachteile liegen und was Sie beachten sollten, erfahren Sie im Folgenden.
Wie finanziere ich meine Renovation?
Steht man als Eigenheimbesitzer vor der Sanierung eines Altbaus, kann es verschiedene erste Schritte geben. Die Frage nach den Kosten und damit vor allem der Finanzierung stellt sich bei den meisten Projekten jedoch bereits relativ früh. Um einen finanziellen Rahmen abzustecken lohnt es sich in vielen Fällen, zuerst das Gespräch mit einer Bank zu suchen.
So ergeben sich auf den ersten Blick die Möglichkeiten zur Finanzierung und der finanzielle Spielraum ist von Anfang an mindestens grob festgelegt. Neben den klassischen Alternativen wie einer Hypothek oder einem Kredit, bieten Banken oft spezielle Darlehen an, die eigens für die Finanzierung von energetischen Sanierungen gedacht sind.
| Finanzierung | Vorteile | Nachteile | Betrag* |
|---|---|---|---|
| Hypothek aufstocken | Viel Handlungsspielraum in Bezug auf die Nutzung | Eigenkapital erforderlich | insgesamt max. 80 % des Verkehrwerts der Immobilie |
| Nicht zweckgebunden | Nur für wertsteigende Massnahmen geeignet | ||
| Zinsen sind steuerlich absetzbar | Neuschätzung des Eigenheimwerts | ||
| Indirekt über Sparen 3 amortisierbar | - | ||
| Renovationshypothek | Vergünstigte Zinsen oder Festzins | Zweckgebunden für Renovationen | CHF 20'000 - 500'000 |
| Feste Laufzeit von 2 bis 5 Jahren | Keine Verlängerung möglich | ||
| Finanzierungszertifikat nicht zwingend erforderlich | - | ||
| Amortisierbar über Sparen 3 | - | ||
| Baukredit | Nur die tatsächlichen Kosten werden angerechnet | Zweckgebunden | individuell |
| Kombinierbar mit Hypothek, schützt vor steigenden Zinsen | - | ||
| Privatkredit | Schnelle und unkomplizierte Abwicklung | Hohe Zinsen | CHF 3'000 - 250'000 |
| Zinsen sind steuerlich absetzbar | Kann nicht umgewandelt werden | ||
| Fester Zinssatz | - | ||
| Feste Laufzeit (max. 84 Monate) | - | ||
| Contracting | Gesicherte Wärmeversorgung | Laufende Kosten sinken erst nach einigen Jahren | individuell |
| Qualitätssicherung | Vertragliche Bindung an den Contractor | ||
| Finanzierung, Planung, Installation und Instandhaltung aus einer Hand | - |
*Quelle: Raiffeisen, ZKB, Migros Bank, BEKB, cashgate
Finanzierung mittels Hypothek
Um sich eine Immobilie leisten zu können, nehmen die meisten Menschen eine Hypothek bei einer Bank auf. Die Bank finanziert sodann einen Grossteil der Investition. Die Hypothek darf insgesamt nicht über 80 % des Verkehrswertes der Immobilie liegen. Die restlichen 20 % bringt der Kreditnehmer in Form von Eigenkapital ein.
Die von der Bank gewährte Hypothek muss vom Kreditnehmer zurückgeführt werden. Die Mindestgrenze hierbei beträgt etwa 67% des Verkehrswertes. Je nach Bedürfnissen des Kreditnehmers kann die Hypothek direkt oder indirekt amortisiert werden.
Direkte Amortisation
Eine Hypothek kann direkt an die Bank zurückgezahlt werden. Dabei spricht man von direkter Amortisation. Mit jeder direkten Rückzahlung verringert sich die Hypothekenschuld und somit auch die Zinsbelastung. Dies führt auf der anderen Seite aber auch zu tieferen steuerlichen Abzügen und damit zu einer Erhöhung der Einkommenssteuer. Eine direkte Amortisation der Hypothek bringt also unter Umständen auch Nachteile mit sich. Die alternative stellt die indirekte Amortisation dar.
Indirekte Amortisation
Bei der indirekten Amortisation wird ein vereinbarter Betrag auf einem gebundenen Vorsorgekonto 3a oder mit einer gebundenen Kapitallebensversicherung angespart. Zu einem vereinbarten Termin wird mit dem angesparten Kapital die Hypothek reduziert. Bis zu diesem Zeitpunkt profitiert man vom Abzug der höheren Schuldzinsen bei den Einkommenssteuern. Gleichzeitig nutzen Sie die steuerlichen Vorteile der gebundenen Vorsorge 3a.
Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beurteilung der Tragbarkeit durch die Bank. Die Basis für die Berechnung der Tragbarkeit eines Eigenheims sind die gesamten Anlagekosten (Kaufpreis inkl. Investitionen), das verfügbare Eigenkapital sowie das Einkommen. Die jährliche Belastung durch Hypothekarzinsen, Amortisationen und Nebenkosten darf höchstens ein Drittel des jährlichen Bruttoeinkommens betragen.
Rechenbeispiel Hypothek
Um eine Hypothek aufzunehmen und so zum Beispiel den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, braucht es mindestens 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital. Bei einem Marktwert der Immobilie von CHF 800’000 wären das somit CHF 160’000 erforderliches Eigenkapital.
Nachfolgend finden Sie eine Beispielrechnung für eine Immobilie, deren Kaufpreis CHF 800’000 beträgt. Zinskosten, Amortisation und Nebenkosten sind als Richtwerte zu verstehen und ergeben sich aus der Hypothek und dem Kaufpreis. Die Besonderheit der Tragbarkeitsberechnung besteht darin, dass für die Ermittlung der laufenden Hypothekarkosten nicht mit aktuellen, sondern mit langjährig durchschnittlichen Zinsen gerechnet wird. Die effektiven Kosten können also abweichen.
| Kostenpunkt | Betrag in CHF |
|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 800'000 |
| ./. Eigenkapital (20 %) | 160'000 |
| gleich Hypothek (80 %) | 640'000 |
| Zinskosten (5 % Hypothek) | 32'000 |
| plus Amortisation (1 % Hypothek) | 6'400 |
| plus Nebenkosten (1 % Kaufpreis) | 8'000 |
| gleich jährliche Kosten | 46'400 |
| Benötigtes Bruttoeinkommen | 139'200 |
Die Hypothek aufstocken
Früher oder später werden am bewohnten Eigenheim Sanierungsarbeiten fällig oder man plant einen Anbau oder Ausbau der bestehenden Immobilie. Dies kann zum Beispiel die Renovation des Dachgeschosses sein, bei dem das Dach neu eingedeckt und gedämmt wird.
Da der Anlass passend ist, soll auch die lang geplante Photovoltaik-Anlage installiert werden. Um diese Investition nicht allein stemmen zu müssen, können Grundeigentümer ihre bestehende Hypothek aufstocken. Wichtig zu erwähnen ist, dass jedes Kreditgesuch (Krediterhöhung oder Neufinanzierung) durch die Bank im Rahmen einer situativen Kreditprüfung neu beurteilt wird.
Dabei wird derzeitige Wert des Eigenheims geschätzt, sowie die finanzielle Situation des Hypothekars neu bewertet. Ist das Eigenheim zu stark im Wert gesunken, kann das dazu führen, dass Geld an die Bank bezahlt werden muss. Andersherum profitieren Eigenheimbesitzer jedoch auch von einer Neubewertung, sollte die Immobilie im Preis gestiegen sein.
Angenommen das Eigenheim hatte bei Aufnahme der ersten Hypothek einen Wert von CHF 800’000. Die Belehnung durch die Hypothek lag dank ausreichenden Eigenkapitals nur bei
60 %, betrug also CHF 480’000.
Die Bank stellt bei der neuen Schätzung fest, dass der Verkehrswert der Immobilie nun bei CHF 900’000 liegt. Die Belehnung liegt demnach also nur noch bei etwa 53 %. Bis zur Obergrenze von 80 % können also noch etwa 27 % belehnt werden. Dies entspricht nach der Beispielrechnung etwa CHF 240’000, die mit der Aufstockung der Hypothek dem Eigenheimbesitzer zur Verfügung stehen.
Renovationshypothek
Renovationshypotheken sind Finanzierungslösungen, die speziell für Renovationen, Umbau- oder Erneuerungsarbeiten ausgelegt sind. Je nach Bank gibt es meist eine Mindesthöhe und einen Maximalbetrag für eine Renovationshypothek, zum Beispiel CHF 50’000 bis 500’000. Individuelle Vorteile sind zum Beispiel eine Zinsreduktion für die ersten fünf Jahre der Laufzeit oder ein dauerhafter Festzins.
Die Laufzeit einer Renovationshypothek ist auf einige Jahre begrenzt. Nach Ablauf wird ein neuer Vertrag aufgesetzt und die Konditionen neu festgelegt. Üblich ist eine wählbare Laufzeit zwischen zwei und fünf Jahren. Sie kann aber auch an die nächstfällige Festzinshypothek gekoppelt sein. Ein Vorteil ist, dass eine Renovationshypothek auch mit dem Geld aus einem Sparen 3 Konto amortisiert werden kann.
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Baukredit während der Bauphase
Bei Finanzierungen von Bauprojekten spricht man von einem Baukredit. Die Bank bezahlt während der Bauphase die anfallenden Rechnungen zu Lasten des Baukredites und führt gleichzeitig eine Kontrolle hinsichtlich der zweckkonformen Verwendung sowie des Baufortschrittes durch.
Mit fortschreitender Bauphase steigt der Kreditsaldo entsprechend den geleisteten Zahlungen. Bei Fertigstellung des Bauvorhabens wird der Baukredit in eine Hypothek umgewandelt. Man nennt dies auch Konsolidierung. Es besteht auch die Möglichkeit, einzelne Kredittranchen bei Bedarf direkt zu konsolidieren, um vom aktuell tiefen Zinsniveau zu profitieren.
Fragen Sie bei der Bank daher auch nach allfälligen Vergünstigungen. Einige Banken bieten attraktive Modelle, bei denen Sie von Zinsentlastungen profitieren können, wenn Sie beispielsweise eine energetische Sanierung Ihres Eigenheims vornehmen.
Finanzierung mittels Kredit
Ein Privatkredit bietet sich vor allem dann an, wenn ungeplante Ausgaben oder spontane Anschaffungen nötig sind. Dies kann zum Beispiel bei Schäden am Dach oder dem Ausfall der Heizung der Fall sein. Die Abwicklung ist vergleichsweise unkompliziert und das Geld steht nach kurzer Zeit zur Verfügung.
Für Kredite bis CHF 80’000 ist die Berechnung des Maximalbetrags im Bundesgesetz über den Konsumkredit (KKG) geregelt. Mit diesem Gesetz soll der Schutz der Kreditnehmer vor Überschuldung durch Konsumkredite verstärkt werden. Bevor ein Konsumkreditvertrag abgeschlossen wird, nimmt der Kreditgeber zuerst eine Kreditfähigkeitsprüfung vor.
Dabei werden auch bereits bestehende Verpflichtungen (laufende Kredite oder Leasings) des Kreditnehmers berücksichtigt. Für die Beurteilung der Kreditfähigkeit wird von einer Amortisation des Konsumkredites innerhalb von 36 Monaten ausgegangen, selbst wenn vertraglich eine längere Laufzeit vereinbart worden ist.
Der Jahreszins kann je nach Höhe des Kreditbetrags, Einkommen und Eigentum des Kreditnehmers variieren. Im Grundsatz liegt der Jahreszins klar über dem Zinsniveau einer Hypothek.
Finanzierung über Crowdlending
Crowdlending ist eine Art der Kreditvergabe, bei der viele Geldgeber (die Crowd) finanzielle Mittel an Privatleute oder Unternehmen vergeben. Der Investitionsbetrag wird inklusive Zinsen als Kredit zurückgezahlt. Crowdlending ist also nichts anderes als ein Kredit, den viele Personen oder institutionelle Anleger gesammelt an ein einzelnes Projekt vergeben.
Crowdlending-Plattformen arbeiten sehr viel automatisierter und schneller als die meisten Banken, wodurch die Kreditnehmer zügiger an ihr Geld kommen. Im Vergleich mit einem Kreditantrag bei einer Bank ist die Abwicklung eines Privatkredits meist deutlich unkomplizierter. Eigenheimbesitzer können durch die Aufnahme eines solchen Kredits ausserdem die Erhöhung ihrer Hypothek vermeiden. Mehr zum Thema Crowdlending erfahren Sie hier.
Gebäudesanierung per Contracting
Das sogenannte Contracting, oder auch Energie-Contracting, bietet Eigenheimbesitzern die Möglichkeit einer qualitätsgesicherten Sanierung zu festen Konditionen. So wird die Wirtschaftlichkeit der Renovation sichergestellt.
Dabei wird zwischen einem Contractor, meist ein Energieversorger oder Anlagenbauer und einem Contracting-Nehmer, dem Eigenheimbesitzer, ein Vertrag geschlossen. Dies wird auch als Energie-Liefer-Contracting bezeichnet. Der Contractor verpflichtet sich zum Beispiel zum Einbau einer neuen Heizungsanlage, inklusive Planung, Installation und Inbetriebnahme sowie Wartungs- und Servicearbeiten.
Der Contracting-Nehmer bezieht im Gegenzug Energie beim Dienstleister und sorgt für einen konstanten Energieverbrauch. Wird zum Beispiel eine Wärmepumpe eingebaut, zahlt der Eigenheimbesitzer eine vergünstigte Installationspauschale sowie eine jährliche Grundgebühr und profitiert zusätzlich von den niedrigen Energiekosten.
Ein anderes Prinzip des Contractings ist das Energiespar-Contracting. Dabei garantiert der Contractor, zum Beispiel ein Generalunternehmer, dem Eigenheimbesitzer eine festgelegte Energieeinsparung durch bestimmte Sanierungsmassnahmen, zum Beispiel eine Fassadendämmung inklusive Heizungsersatz. Während der Umsetzung trägt der Contractor alle Kosten und Risiken und sorgt so für Qualitätssicherung.
Nach der Fertigstellung der Massnahmen zahlt der Eigenheimbesitzer die Contracting-Rate, sprich den Betrag der Einsparungen an Energiekosten, an den Contractor. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit, die üblicherweise zwischen 7 und 15 Jahren liegen kann, profitiert der Immobilienbesitzer dann weiterhin von niedrigen Energiekosten. Energiespar-Contracting ist allerdings eher für Vermieter und Mehrfamilienhäuser interessant.
Die Altbausanierung und ihre Kosten
Bevor es um die Frage geht, wie eine Altbausanierung finanziert werden kann, sollte man sich ungefähr darüber im Klaren sein, welche Kosten ungefähr auf einen zukommen. Die Kosten einer Altbausanierung können allerdings unmöglich pauschal zusammengefasst werden. Jedes Eigenheim bietet unterschiedliche Möglichkeiten und das Potenzial einer Sanierung ist stets ein anderes.
Generell sollte der Fokus auf einer energetischen Sanierung liegen. Solcherlei Renovationen haben den Vorteil, dass sie durch vergünstigte Darlehen finanziert werden können, in vielen Kantonen finanziell gefördert werden und eine Wertsteigerung mit sich bringen. Ausserdem kann dabei eine sogenannte kosmetische Sanierung, also die Behebung von äusserlichen Mängeln, gleich mit erledigt werden.
Die Sanierung planen: Wo fange ich an?
Geht es um mehrere Massnahmen, die sinnvoll aufeinander abgestimmt sein müssen, sollte ein Energieberater zu Rate gezogen werden. Energieberatungen kosten zwischen CHF 200 und 2’000, wobei in der Regel eine Begehung vor Ort unbedingt nötig ist.
Eine telefonische Erstberatung kann jedoch bereits Aufschlüsse geben und Sanierungswilligen bei der Orientierung helfen. Oft können Hausbesitzer von den Kantonen Förderung für eine Energieberatung erhalten, sodass sie nur einen Teil der Kosten selbst tragen müssen.
Der Gebäudeausweis der Kantone (GEAK) ist das offiziell anerkannte Dokument zur Feststellung des energetischen Ist-Zustands eines Gebäudes. Ausserdem gibt er Auskunft über das Potenzial einer energetischen Sanierung.
Mit dem Beratungsbericht, dem sogenannten GEAK Plus, wird also festgestellt, welche konkreten Sanierungsmassnahmen sinnvoll sind. Die Erstellung eines GEAK inklusive GEAK Plus kostet CHF 2’150. Die meisten Kantone übernehmen bis zu 50 % dieser Kosten durch Fördergelder. Wenn Sie Interesse an der Erstellung eines GEAK Plus für Ihr Eigenheim haben, können Sie diesen ganz einfach bei Energieheld anfragen.
Wie wird das Eigenheim später genutzt?
Neben den grundsätzlichen Möglichkeiten zur Renovation des Eigenheims sollte auch in Betracht gezogen werden, wie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt genutzt werden soll. So kann ein individueller Sanierungsfahrplan erstellt werden. Wenn das Ziel die Selbstnutzung bis ins hohe Alter ist, kann bei einer entsprechenden Renovation neben der Energieeffizienz auch auf Barrierefreiheit und Sicherheit geachtet werden.
Ist der spätere Verkauf der Immobilie geplant, fallen die Massnahmen entsprechend anders aus. Eine Photovoltaik-Anlage inklusive Stromspeicher und eigener Wallbox für ein Elektroauto steigert den Wert der Immobilie enorm.
Auch der Austausch einer veralteten Ölheizung, beispielsweise gegen eine Wärmepumpe, die Installation einer soliden Dämmung oder die Nachrüstung einer dezentralen Lüftungsanlage sind meistens nicht nur aus energetischer Sicht sinnvoll, sondern bringen auch eine Wertsteigerung der Immobilie mit sich.
Gleichzeitig lassen sich so auf lange Sicht sogar Kosten sparen. Um die bestmögliche Art der Finanzierung zu erhalten, sollten Sie mit einem Bankberater also über das jeweilige Sanierungsziel sprechen.
Förderung für Sanierungen mit einplanen
Bei einer energetischen Sanierung sollte in der Schweiz immer die Förderung seitens des jeweiligen Kantons eingeplant werden. Für die allermeisten Sanierungsmassnahmen gibt es Fördergelder, vor allem für Dämmungen des Gebäudes und den Ersatz einer alten Heizung mit fossilem Brennstoff durch eine umweltfreundliche Heizanlage, beispielsweise eine Wärmepumpe oder eine Holzheizung.
Wichtig ist, dass der Antrag auf Förderung vor Baubeginn eingegangen ist. Im Nachhinein einer Sanierung wird keine Förderung gewährt. Auch für energieeffiziente Neubauten gibt es Förderung. Um die Höhe der Förderung zu erfahren, die Sie für eine oder mehrere Massnahmen erhalten, können Sie unsere Förderübersicht nutzen.
Fazit: Wie soll ich die Sanierung finanzieren?
Bevor mit einer Sanierung begonnen werden kann, müssen viele verschiedene Punkte geklärt sein. Welche Herangehensweise gewählt wird, ist unterschiedlich. Besteht ohnehin bereits eine Hypothek auf dem Eigenheim, kann das Gespräch mit dem Bankberater an erster Stelle sinnvoll sein. Wer seine Hypothek aufstocken und damit eine energetische Sanierung vornehmen möchte, kann von zinsgünstigen Darlehen profitieren und so Geld sparen.
Diese Darlehen setzen oft eine Energieberatung inklusive GEAK-Bericht voraus. Die Kosten hierfür werden teilweise sogar von der Bank übernommen. So kann eine garantiert sinnvoll aufeinander abgestimmte Renovation erfolgen. Die Hypothek aufzustocken ist vor allem interessant, wenn geplant ist das Haus bis ins hohe Alter zu bewohnen. Eine ähnliche Alternative stellen spezielle Renovationshypotheken dar.
Wer lieber vorab das Potenzial einer Sanierung ermitteln lassen will, kann sich zuerst an einen Energieberater oder einen Fachpartner wenden. Anschliessend kann die Finanzierung speziell auf die jeweilige Massnahme zugeschnitten werden.
Wird schnell Geld benötigt, etwa weil ein Schaden entstanden ist oder die alte Heizung ausfällt und ersetzt werden muss, bietet ein Privatkredit eine schnelle und unkomplizierte Möglichkeit zur Finanzierung dieser Kosten.
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