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Mit einem Sanierungsfahrplan den Gebäudewert optimieren

Bild: Ein junges Pärchen plant eine Sanierung
Ein Sanierungs-Fahrplan zeigt Ihnen die Zeitpunkte für anstehende Sanierungen an

Hausbesitzer zu sein hat viele Vorteile – Sie können mietfrei wohnen, das Eigenheim als Geldanlage nutzen und viele weitere Freiheiten geniessen. Allerdings ist die Wartung, Instandhaltung und Planung von Renovationsmassnahmen sehr komplex und wird mit zunehmender Gebäudetechnik immer komplexer.

Um den Überblick über alle anstehenden Aufgaben rund ums Haus zu behalten, kann ein Sanierungsfahrplan helfen und Sie bei der Planung von Wartungen und Renovationen unterstützen. Dabei informiert Sie der Fahrplan über anstehende Sanierungen der einzelnen Bauteile. So haben Sie stets im Blick, wann ein Bauteil ausgetauscht werden sollte und können rechtzeitig notwendige Arbeiten beauftragen.

Erfahren Sie im Folgenden mehr darüber, was ein digitaler Sanierungsfahrplan leisten kann. Ausserdem lesen Sie hier im Detail, was in welchen Zeitabständen an einem Eigenheim saniert werden sollte.


Auf dieser Seite


Allgemeines zum Sanierungsfahrplan

So unterschiedlich die Bauteile eines Hauses sind, so unterschiedlich ist auch ihre Nutzungs- oder Lebensdauer. In regelmässigen Abständen ist deshalb ein Austausch von technischen Anlagen oder eine Renovation von Räumen nötig, um stets auf einem aktuellen Stand zu bleiben. Ein ganzheitlicher Sanierungsplan ist ratsam und bei elementaren Komponenten wie der Wärmedämmung, Heizungstechnik und Elektroinstallation unabdingbar.

Mit einem sogenannten Sanierungsfahrplan verpassen Sie nicht den Zeitpunkt anstehender Wartungen oder Renovationen und alle zukünftig notwendigen Massnahmen werden übersichtlich dargestellt. Der Fahrplan zeigt die benötigten Schritte einer Sanierung an und berechnet ausgehend vom Baujahr des Hauses und der einzelnen Bauteile eine zeitliche Abfolge anstehender Aufgaben.

Ein detaillierter Sanierungsfahrplan berücksichtigt zahlreiche mögliche Renovationen rund um die Bereiche Fassade, Heizung, Haustechnik, Küche, Dämmung, Fenster, Dach und Badezimmer. Ausserdem bieten viele Sanierungsfahrpläne bei allen Aufgaben rund ums Haus eine Handlungsempfehlung und können beispielsweise Auskunft darüber geben, gewisse Aufgaben selbst erledigt werden können oder eine Fachperson hinzugezogen werden sollte.

Hauszustand ermitteln

Als Hausbesitzer haben Sie mehrere Möglichkeiten, sich ein Bild über anstehende Sanierungsmassnahmen und deren Priorisierung zu machen. In diesem Zusammenhang sind zwei Varianten besonders beliebt: Eine Energieberatung vor Ort mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) oder ein digitaler Sanierungsfahrplan.

Beide Varianten haben letztlich zum Ziel, die Energieeffizienz des Eigenheims zu verbessern und die Planung anstehender Sanierungen zu erleichtern. Allerdings unterscheiden sich Methoden und Ergebnisse der beiden Verfahren deutlich voneinander.

Sanierungsfahrplan oder Vor-Ort-Beratung?

Ein Sanierungsfahrplan ist empfehlenswert, wenn noch kein offensichtlicher Handlungsbedarf besteht, Hausbesitzer aber vorausschauend in die Zukunft blicken möchten. Im Sanierungsfahrplan ist teils sehr detailliert aufgelistet, wann eine Sanierung im jeweiligen Bereich fällig ist.

Allerdings kann der Sanierungsfahrplan nicht den tatsächlichen aktuellen Ist-Zustand eines Gebäudes mit einbeziehen, sondern stützt die Berechnung von Wartungszyklen auf Durchschnittswerte. So erfahren Sie beispielsweise, wann eine Aussendämmung theoretisch saniert werden müsste - es ist jedoch auch möglich, dass sie schon vor Ablauf dieses Zeitraums sanierungsbedürftig ist oder erneuert werden muss. Ein Sanierungsfahrplan kann dementsprechend nicht als Ersatz einer Vor-Ort-Beratung dienen, sondern wird im Idealfall damit kombiniert.

Bei einer Beratung vor Ort verschafft sich ein Energieexperte einen persönlichen Eindruck und ermittelt den aktuellen Ist-Zustand des Gebäudes. Der Hausbesitzer erhält Auskunft über die tatsächliche Energieeffizienz der Immobilie und weitere akut notwendige Sanierungsmassnahmen. Der GEAK-Plus-Bericht beinhaltet konkrete Handlungsempfehlungen, die auf dem gerade aktuellen Ist-Zustand aufbauen. In der folgenden Tabelle finden Sie die üblichen Schritte einer Analyse des Hauszustands mit einer Fachperson vor Ort.

Schritt Massnahme (Fachbetrieb)
1 Begehung vor Ort
2 Aufnahme und Dokumentation:
Gebäudehülle, Haustechnik und weitere gewünschte Bauteile
3 Berechnung Energiebedarf
4 Definition von Optimierungs- und Sanierungsmassnahmen
5 Berechnung Varianten und Erstellung detaillierter Bericht
6 Nachbesprechung und Projektumsetzung

Was muss wann saniert werden?

Bild: Eine Frau sitzt lächelnd auf dem Sofa während die Wohnung saniert wird
Fahrplan nutzen und Übersicht behalten

Renovationsarbeiten werden je nach Bauteil in unterschiedlichen Intervallen durchgeführt. Dabei benötigen einige Bestandteile des Eigenheims erst viele Jahre nach Fertigstellung erstmals Sanierungsmassnahmen, andere Komponenten müssen regelmässig gewartet werden. Insbesondere rund ums Heizsystem empfiehlt sich bei älteren Heizungen eine Wartung alle 2 Jahre.

Geht man beispielsweise davon aus, dass ein Haus im Jahr 2000 gebaut wurde, dann wird die erste grosse Sanierung etwa nach 15 bis 25 Jahren mit der Erneuerung der Heizung notwendig. Nach spätestens 30 Jahren ist es sinnvoll, die Elektroinstallation zu prüfen, gegebenenfalls zu erneuern und an die fortgeschrittene Technik anzupassen. Ebenfalls nach etwa 30 Jahren könnte auch das Dach anfangen nicht mehr den nötigen Schutz zu bieten und eine neue Dacheindeckung nötig werden. Der Austausch der Fassadendämmung wird meist erst nach 50 Jahren fällig, allerdings sollte die Fassade alle 10 bis 15 Jahren neu gestrichen werden, um die lange Lebensdauer der Dämmung auch zu gewährleisten.

Bei Ausfällen oder Störungen müssen Sie natürlich sofort handeln. Die genannten Zeitintervalle sind nur realistisch, wenn Sie die Bauteile regelmässig warten und reinigen. In der folgenden Tabelle finden Sie erste Informationen zum Zeitraum und mögliche Sanierungsmassnahmen. Nachfolgend erklären wir, wann Sie im jeweiligen Bereich eine Sanierung vornehmen lassen sollten. Dabei beziehen sich die Zeitintervalle immer auf die Jahre nach der Fertigstellung des Eigenheims (Baujahr) oder der letzten Modernisierung.

Haus-Bauteil Massnahmen Zeitraum Gesamtkosten Einfamilienhaus
Küche Elektrogeräte (Kühlschrank, Herd etc.) nach 10 Jahren ab CHF 300 pro Gerät
Komplettsanierung nach 15 - 25 Jahren CHF 15'000 - 50'000
Heizung Zeitraum Wartung nach 2 Jahren CHF 100 - 150
Austausch Heizventile & Zubehör nach 12 bis 15 Jahre CHF 100 - 300 pro Heizkörper
Umrüstung Heizsystem nach 15 - 25 Jahren CHF 20'000 - 50'000
Badezimmer Kompletttsanierung nach 25 - 30 Jahren CHF 20'000 - 50'000
Einzelne Komponenten nach Bedarf individuell
Fenster Neue Verglasung und Rahmen nach 25 bis 30 Jahren CHF 650 - 2'800
Elektroinstallation Elektrotechnik erneuern nach 30 Jahren CHF 75 - 150 pro m²
Smart-Home Umrüstung nach 3 - 5 Jahren individuell
Dämmung Innendämmung nach 25 Jahren CHF 9'600 - 24'000
Neue Kerndämmung nach 50 Jahren CHF 6'750 - 8'000
Aussendämmung nach 40 - 60 Jahren CHF 27'750 - 40'000
Dach Dach neu eindecken nach 30 - 50 Jahren CHF 15'000 - 22'000
Dachdämmung nach 40 Jahren CHF 10'000 - 30'000
Flachdachsanierung nach 10 - 15 Jahren CHF 50 - 150 pro m²
Fassade Hausfassade streichen nach 10 Jahren CHF 45 - 60 pro m²
Kompletterneuerung nach 50 Jahren CHF 350 - 500 pro m² (inkl. Dämmung)

Quelle: Houzy AG, schweizerischer-mieterschutz.ch, immoscout24.ch


Clever sanieren mit einem Energieberater!

Nach 15 - 25 Jahren: Neue Küche

Die Küche ist ein zentraler Treffpunkt in jedem Haus und tagtäglich zahlreichen Belastungen ausgesetzt. Besonders die Arbeitsoberflächen nutzen sich mit der Zeit ab und verlieren ihren Glanz. Küchenabdeckungen aus Chromstahl, Glas oder Granit sollten spätestens nach 25 Jahren ausgetauscht werden. Massivhölzer oder Arbeitsplatten aus Kunstharz sind bereits nach 15 bis 20 Jahren sanierungsbedürftig.

Die technischen Geräte (Kochherd, Backofen, Mikrowelle) haben etwa eine Haltbarkeit von rund 15 Jahren, der Kühlschrank mit Gefrierfach ist meist nur höchstens 10 Jahre im Einsatz. Die Intensivität der Nutzung bestimmt allerdings massgeblich den Verschleiss der Geräte, weshalb im Verlauf der Jahre auch schon frühzeitig Reparaturen notwendig werden können. Falls alle technischen Geräte in gutem Zustand sind und nur die Optik missfällt, dann ermöglichen bereits neuen Griffe oder Schrank-Fronten eine günstige optische Veränderung.

Nach 15 bis 30 Jahren: Umrüstung Heizung

Bild: Ein Handwerker während des Austausch eines Heizkörpers
Auch die Heizkörper können ausgetauscht werden

Heutzutage verfügen noch immer recht viele Gebäude nicht über eine (halbwegs) moderne Zentralheizung. Insbesondere dezentrale Heizungstypen, wie Sie in älteren Gebäuden noch gelegentlich zu finden sind, sollten in Hinblick auf die Energieeffizienz direkt ausgetauscht werden. Eine moderne Zentralheizung, eventuell sogar in Kombination mit einer Fussbodenheizung, hat dafür eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren.

Rund um die Heizung fallen viele kleinere Wartungen und Reparaturen an. Generell sollte die Heizung alle 2 Jahre von einer Fachkraft kontrolliert werden, das betrifft insbesondere ältere Heizsysteme. Dabei unterscheidet sich der Umfang stark von der Art der Heizanlage und umfasst grundsätzlich immer eine Kontrolle der Betriebssicherheit, Dichtigkeit und der Kontrollwerte, sowie eine Reinigung des Geräts. Auch der Austausch alter Heizkörper und Ventile kann sich als sinnvoll erweisen.

Nach 25 - 30 Jahren: Badezimmer & Fenster

Bedingt durch den hohen Feuchtigkeitsgehalt im Badezimmer ist die Haltbarkeit der einzelnen Komponenten rund ums Bad sehr unterschiedlich. Insbesondere die Badezimmermöbel und andere Einrichtungsgegenstände müssen meist nach 10 (Kunststoff- und Holz-Möbel) bis 25 Jahren (Metall-Schränke) ausgetauscht werden. Die Sanitäranlagen haben eine deutlich höhere Lebensdauer und müssen erst nach frühestens 20 (emaillierte Badewanne) bis 35 Jahren (Keramik-WC) saniert werden.

Im Bereich der Fenster ist eine Sanierung stark an das Fenster-Material und die Verglasung gekoppelt. Alte Fenster, eventuell sogar noch mit Zweifach-Verglasung, sollten mit Blick auf die Energieeffizienz sofort ausgetauscht werden. Alternativ gibt es aktuell auch hochwertige Renovationsfenster, bei denen das Fenster nicht komplett mit Rahmen ausgetauscht werden muss. Bei hochwertigen oder sanierten Fenstern ist aber eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren realistisch.

Nach 30 Jahren: Erneuerung Haustechnik & Dämmung

Auch im Bereich der Haustechnik gilt eine einfache Faustregel: Handeln Sie bei auffälligen Störungen oder Schäden sofort. Wurde die Haustechnik (Elektrik, Verkabelung, Sicherheit) aber ordnungsgemäss verbaut, dann ist die Technik bis an die 30 Jahre problemlos im Einsatz. Bei einer Sanierung stehen Aufgaben wie die Erneuerung der Stromkreisläufe, Austausch alter Kabel und ein modernes Sicherungssystem im Vordergrund.

Die Dämmung des Eigenheims hat grosse Auswirkungen auf die Energieeffizienz. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Energieberatung, um die Betriebskosten möglich gering zu halten und mögliche Sanierungen rechtzeitig zu erkennen. Sie sollten die Entscheidung einer neuen Dämmung also eher nach Bedarf treffen. Eine moderne Dämmung hat aktuell ein Zeitintervall von rund 30 Jahren.

Nach 30 - 50 Jahren: Arbeiten rund ums Dach

Bild: Ein Dachdecker während einer Dachsanierung
Rund ums Dach sind viele Sanierungsmassnahmen möglich

Das Dach bietet viele Sanierungsmöglichkeiten. Wichtig im Hinblick auf die Energieffizienz ist die Dachdämmung. Im Regelfall wird eine neue Dämmung aber mit der Dacheindeckung kombiniert. Eine Alternative hierfür wäre beispielsweise eine Zwischensparrendämmung, da hier die Dachziegel beim Einbau nicht beschädigt wird.

Ausnahme: Ein Flachdach muss bereits alle 10 bis 15 Jahre saniert werden. Die Massnahmen umfassen eine neue Flachdachabdichtung, Dämmung und Entwässerung. Allerdings sind die Kosten für eine Flachdachsanierung vergleichsweise gering. Weitere Massnahmen rund um das Dach sind der Einbau eines Dach-Fensters oder die Sanierung des Dachstocks. Darüber hinaus kann der Einbau eines Dach-Fensters auch nach Bedarf erfolgen. Gedämmt und neu Eingedeckt hält ein neues Dach den nächsten 50 Jahren nahezu allen Widerständen stand.

Nach 50 Jahren: Komplettsanierung Fassade

Die Erneuerung der Fassade wird oft mit einer Sanierung der Aussendämmung kombiniert. In diesem Zusammenhang wird das Mauerwerk erneuert, die Aussenwand entsprechend gedämmt, frischer Putz aufgetragen und anschliessend neu verspachtelt. Ist solch eine Baumassnahme erfolgreich durchgeführt worden, dann brauchen Sie mindestens die nächsten 50 Jahre nicht mehr über neue Sanierungsmassnahmen rund um die Fassade nachdenken.

Mit einer regelmässigen Fassadenreinigung erhöhen Sie die Langlebigkeit der Fassade und können Sanierungsmassnahmen vorbeugen. Das gilt auch für den Befall von Pflanzen oder Pilzen. Alternativ ist je nach Bedarf auch eine Sanierung der Fassade mit einer Solarfassade möglich, um Ihren eigenen Strom im Eigenheim zu produzieren.


Womit starte ich meine Sanierung?

Wie funktioniert eine digitale Sanierungsanalyse?

Digitale Sanierungsanalysen basieren auf empirischen Daten und gleichen Ihre individuellen Bauteile mit einer Datenbank ab. Vereinfacht zusammengefasst werden die Eckdaten (Baujahr, Bestandteil, etc.) Ihres Eigenheims mit einer Vielzahl ähnlicher Bauprojekte verglichen und das Ergebnis mit Hilfe einer Software ausgewertet. Dementsprechend kommt diese Variante ohne Fachkraft vor Ort aus.

Die meisten digitalen Sanierungsanalysen mit Sanierungsfahrplan als Ergebnis sind als App erhältlich und über das Internet erreichbar. Die Ergebnisse werden direkt nach Eingabe Ihrer Eckdaten angezeigt und können zur Planung einzelner Sanierungsmassnahmen sofort verwendet werden. Um eine digitale Sanierungsanalyse durchzuführen, sollte Sie also mindestens das Baujahr Ihres Eigenheims oder der einzubeziehenden Komponenten oder Bauteile kennen.

Eine Vor-Ort-Beratung und die Umsetzung einzelner Sanierungsmassnahmen werden erst nach der ersten digitalen Analyse notwendig. Das Ergebnis der Analyse erhalten Sie im Regelfall als PDF per E-Mail oder über eine Handy-App. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit nach einer ersten Analyse weitere Schritte in die Wege zu leiten und eine Sanierung ganz konkret gezielt zu planen.

Präsentiert von der Houzy AG

Sanierungsfahrplan mit dem HouzyCheck

Bild: Ein Sanierungsfahrplan wird über Houzy erstellt
Interaktive Zustandsanalyse von Houzy

Ein einfach zu bedienendes Online-Tool für Ihren individuellen Sanierungsfahrplan stellt die Houzy AG aus Zürich bereit. Mit dem HouzyCheck können Sie die Lebensdauer der Bauteile ermitteln lassen und erfahren so die jeweils empfohlenen Sanierungszeitpunkte und die anfallenden Kosten. Für Stockwerkeigentümer ist der Check ebenfalls verfügbar; die Informationen für die eigene Wohnung und die gemeinschaftlichen Bauteile werden dabei separat ausgewiesen.

Die Analyse kann in einer Basic oder einer detaillierten “Pro-Version” durchgeführt werden. In wenigen Schritten ist das Wohnobjekt erfasst und das Ergebnis als interaktive Zustandsgrafik auf MyHouzy für Sie bereit. So kann mit wenigen Klicks intelligent saniert und das Budget besser geplant werden.

So funktioniert Houzy

Bild: Ein Foto aus der Houzy-App
Houzy ist auch per Smartphone und
Tablet verfügbar

1. Immobilie erfassen
Erfassen Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung direkt mit dem HouzyCheck oder durch die Immobilienbewertung.

2. Analysen erhalten
In Ihrem persönlichen MyHouzy Account finden Sie das Ergebnis der Analyse.

3. Haus-Cockpit entdecken
Auf MyHouzy warten neben vielen nützlichen Tools auch ein grosses Netzwerk an Experten, wie Handwerker und Makler, auf Sie.

4. Eigenheim im Griff
Houzy ist Ihre digitale Plattform für alles rund um Ihr Eigenheim und vereinfacht Ihr Leben als Haus- und Wohnungseigentümer mit smarten Funktionen aus einer Hand - kostenlos und unverbindlich.

Über Houzy

Bild: Die Houzy-App in der Tablet-Anwendung
houzy.ch - Die digitale Plattform für
Eigenheimbesitzer

Die Houzy AG ist ein junges PropTech Start-up aus Zürich und macht die Digitalisierung rund ums Eigenheim für private Eigenheimbesitzer und -käufer zugänglich. Ende 2019 wurde die MyHouzy 2.0 Plattform mit verbesserten sowie neuen Funktionen, frischer Benutzeroberfläche und persönlichem “Haus-Cockpit” veröffentlicht.

Neben der Plattform-Erweiterung für Stockwerkeigentümer kommen bald weitere Funktionen aus den Bereichen Energie und Garten dazu.

Überprüfen Sie jetzt kostenlos Ihr Eigenheim mit der digitalen Zustandsanalyse von houzy.


Vorteile und Nachteile digitaler Sanierungsfahrpläne

Eine digitale Sanierungsanalyse bietet im Gegensatz zu einer Fachberatung vor Ort ein deutlich schnelleres und kostengünstigeres Ergebnis. Bereits mit wenigen Mausklicks ist ein erster Sanierungsplan erstellt und Sie können darauf aufbauend weitere Schritte planen. Allerdings werden Sie die spezifischeren Ergebnisse einer Vor-Ort-Analyse (die sich auf bestimmte Komponenten wie z. B. Wärmedämmung bezieht und dort den individuellen Ist-Zustand berücksichtigt) mit einer digitalen Lösung nicht erreichen können.

Gut geeignet ist eine digitale Sanierungsanalyse beispielsweise, um beim Hauskauf einen ersten Eindruck über die Immobilie zu erhalten. So können etwa ein Sanierungsstau besser erkannt und anstehende Sanierungmassnahmen bereits im Voraus geplant werden. Darüber hinaus haben Sie mit dem Sanierungsfahrplan alle Sanierungen der einzelnen Bestandteile immer im Blick und können sich auch im Bereich der Energieeffizienz beraten lassen. Die Vorteile und Nachteile in der Übersicht:

Vorteile digitaler Sanierungsfahrplan

 

Kostengünstig und schnelles Ergebnis

 

Übersichtliche Darstellung in Zeitintervallen

 

Gute Grundlage für Immobilienkäufer

 

Mobil und als App verfügbar

 

Ermöglichen oftmals einfachen Zugang zu Expertenwissen

 

Nur wenige Daten werden benötigt

Nachteile digitaler Sanierungsfahrplan

 

Berücksichtigt nicht den aktuellen Ist-Zustand

 

Sonderfälle können nur bedingt analysiert werden

 

Keine Energieberatung in der Analyse enthalten


Empfehlung

Eine Berechnung der notwendigen Sanierungszeitpunkte hilft Ihnen als Hausbesitzer dabei, die Schwierigkeiten rund um den Bereich der Wartung, Instandhaltung und Planung von Renovationsmassnahmen zu verringern.

Besonders im Hinblick auf die immer komplexere Gebäudetechnik kann der Fahrplan dabei helfen, schnell auf anstehende Sanierungen zu reagieren, künftige Wartungsarbeiten im Blick zu behalten und eine neutrale Einschätzung der anfallenden Kosten zu erhalten. Beim Hauskauf ermöglicht eine Analyse, einen eventuellen Sanierungsstau zu erkennen und den Wert einer Immobilie mit geringem Aufwand abzuschätzen.

Eine exakte Analyse des Ist-Zustands für bestimmte Bauteile, wie sie eine Fachperson vor Ort im Rahmen eines GEAK-Plus erstellt, kann ein digitaler Sanierungsfahrplan nicht bieten. Wohl aber kann auch der digitale Sanierungsfahrplan gut genutzt werden, um sich auf eine persönliche Vor-Ort-Beratung vorzubereiten. Er gibt einen ersten, kostenlosen, Überblick über Renovationen, die zum aktuellen Zeitpunkt theoretisch anstehen würden und kann so als Grundlage für die Umsetzungen der Sanierungen dienen.

Sobald es um die Vor-Ort-Beratung mit GEAK-Plus oder auch die Umsetzung konkreter Massnahmen geht, vermittelt Energieheld Ihnen gerne auf Anfrage den passenden Partner oder Handwerksbetrieb für die anstehenden Renovationsarbeiten.


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