Sanieren im Altbau - Massnahmen, Kosten, Förderung

Bild: Teaser Altbau Sanierung — Altbau sanieren - Immer eine gute Idee?

Alte Gebäude sind oft individueller gestaltet als die heutigen modernen Neubauten und versprühen dadurch einen einzigartigen Charme. Allerdings geht durch ihre Gebäudehülle und -technik viel Wärme verloren, was wiederum hohe Heizkosten verursacht.

Durch eine Altbausanierung kann der Verlust von Wärmeenergie im Gebäude bedeutend verringert und so eine Menge an Geld eingespart werden.

Rund eine Million Wohngebäude in der Schweiz sind zum Teil dringend sanierungsbedürftig - hier bietet sich also ein enormes Energiesparpotenzial, nutzen Sie auch Ihres!

Altbausanierung in der Schweiz - eine Einführung

Bild: Mögliche Massnahmen — Welche Möglichkeiten gibt es?

Der Begriff «Altbausanierung» umfasst grundsätzlich alle Sanierungen, die in Bestandsbauten durchgeführt werden. Oft denkt man dabei an alte Fachwerkhäuser oder bürgerliche Bauten aus dem 18. und 19. Jahrhundert - aber auch Häuser aus den 1970er-Jahren bedürfen mittlerweile einer Sanierung.

Häuser und industriellen Bauten aus den 50er-, 60er- und 70er-Jahren sind unzulänglich oder überhaupt nicht gedämmt, die Fenster meist einfach verglast. Das dünnwandige Mauerwerk (für gewöhnlich aus Kalksandstein oder Vollziegel) ist aufgrund von häufigen Wärmebrücken im Bereich der Deckenauflager, Heizkörpernischen und Fensterstürze stark wärmedurchlässig.

Zum Teil sind diese Gebäude aus energetischer Sicht schlechter als Gebäude aus den 1920ern, die zwar oft auch nicht gedämmt sind, aber ein dickeres Mauerwek aufweisen. Die meisten dieser Gebäude haben auch heute noch eine funktionstüchtige Bausubstanz und können (moderat saniert) noch lange stehen.

Folgendes sollte regelmässig überprüft werden: Gibt es Schimmelprobleme oder Feuchtigkeitsschäden, Risse oder Putzabplatzungen im Mauerwerk? Müssen die Bodenbeläge oder die Heizung erneuert beziehungsweise modernisiert werden? Wie ist der Zustand der Verkabelung, der Fenster und Türen, der Fliesen, der Dachziegel? Auch sanitäre Einrichtungen, der Dachstuhl, und die Elektroanlagen unterliegen Verschleiss und müssen immer wieder repariert und erneuert werden. Eine gute Grundlage für die jeweiligen Wartungszyklen (und damit auch zum Erkennen von Sanierungsstaus) ist ein sogenannter Sanierungsfahrplan.

Massnahmen der Altbausanierung

Es gibt verschiedenste Arten, einen Altbau zu sanieren. Von innen sowie auch von aussen kann sich eine Erneuerung beziehungsweise eine Ausbesserung der Bausubstanz lohnen. Während kosmetische Sanierungen nur äusserliche Mängel beheben, gehen energetische Sanierungen an die Bausubstanz und sparen damit langfristig Geld ein.

Es is unbedingt zu erwähnen, wie wichtig es ist, auf eine sinnvolle Reihenfolge bei der Durchführung der einzelnen Massnahmen zu achten. Beispielsweise ist es in der Regel empfehlenswert, zunächst das Gebäude zu dämmen und dann erst in Erwägung zu ziehen, die Heizung auszutauschen. Kosmetische Massnahmen können fast immer sehr günstig im Zuge einer energetischen Sanierung durchgeführt werden. Durch gute Planung vermeiden Sie es, eine grössere Heizung einzubauen, als bei einer hinreichenden Dämmung nötig gewesen wäre.

Ausserdem geht nach Einbau eines effizienteren Heizsystems trotzdem weiterhin Wärme verloren, wenn das Haus nach wie vor nicht gut gedämmt ist. Folglich erzielen Sie bei einer schlecht geplanten Sanierung weniger Einsparungen. Dies gilt allerdings vor allem dann, wenn das Budget für Sie eher eine untergeordnete Rolle spielt und maximale Effizienz das Ziel ist.

Ansonsten rechnet sich ein Heizungsaustausch für gewöhnlich deutlich schneller als eine neue Dämmung und sollte entsprechend priorisiert werden. Wussten Sie zum Beispiel, dass im Altbau auch eine effiziente Wärmepumpe zum Einsatz kommen kann?

Jedes Gebäude, jeder Standort und auch die jeweiligen finanziellen Voraussetzungen sind immer unterschiedlich. Deswegen muss auch für jedes Haus individuell die jeweils beste Massnahme gefunden werden. Generell gilt: Lassen Sie sich individuell von einem Energieberater aufklären. Dieser kann Ihr Haus als Ganzes betrachten, verschiedene Sanierungsmassnahmen gegeneinander abwägen und deren jeweilige Wirtschaftlichkeit berechnen (Empfehlung: Entdecken Sie unseren unabhängigen Energie- und Sanierungsberatungen).

Die richtige Massnahme finden

Überprüfung des Ist-Zustands (Energieberater)
Entscheidung zwischen Sanierungsalternativen, Finanzierung prüfen
Angebot einholen (bei Energieheld kostenlos)
Ausführung durch geprüften Fachbetrieb

Energetische Sanierung

Es gibt verschiedene Massnahmen, um einen Altbau energetisch zu sanieren. Die höchsten Energieeinsparpotenziale bieten dabei das Dach, die Fassade und die Fenster. Auch eine moderne Heizung kann die Heizkosten bedeutend senken.

Massnahme	Erläuterung	Preis / Leistung
Dachdämmung	Aufsparrendämmung ist effizienteste, aber teuerste Lösung. Zwischensparrendämmung auch ohne Neueindeckung möglich	mittelmässig - gut
Dachboden dämmen	Gut, wenn Dachboden unbewohnt, per Einblasdämmung sehr günstig	sehr gut
Fassadendämmung	Kerndämmung, WDVS oder Vorhangfassade	mittelmässig - sehr gut
Kellerdämmung	Innen, aussen und an Kellerboden oder Kellerdecke möglich	mittelmässig
Neue Fenster	Moderne 2-fach-Verglasung oder 3-fach-Verglasung mit Fassadendämmung	mittelmässig
Neue Heizung	Ersatz der alten fossilen Heizung (Öl oder Gas) durch eine neue mit erneuerbarem Energieträger (Wärmepumpe oder Biomasse)	gut - sehr gut
Solarthermie installieren	Solaranlage für Warmwasserbereitung oder kombinierte Heizungsunterstützung	mittelmässig
Photovoltaik installieren	Gewinnt Strom für Eigenbedarf oder Einspeisung	gut - sehr gut

Kosmetische Sanierung

Für eine optische (Design-)Sanierung bieten sich zahllose Lösungen. Es gibt mittlerweile eine grosse Vielfalt von Gestaltungsmöglichkeiten, sodass Sie Ihrer Fantasie freien Lauf lassen können. Insbesondere bei der Fassadenverkleidung gibt es verschiedenste Designs. Von einfachem Putz über Holz, Stein bis zu Metall- und Klinkerverschalung ist der Fantasie hier kaum eine Grenze gesetzt.

Wer das Innere eines Gebäudes kostengünstig verändern möchte, der sollte zu Trockenbau-Massnahmen greifen. Trockenbau-Wände aus Gipskarton bieten mehrere Vorteile: Neben der Wärmedämmung ermöglichen sie durch den Einsatz schalldämmender Materialien eine Schallisolierung. Spezielle Feuerschutzplatten aus Gipskarton bieten zudem einen Brandschutz. Eine andere Möglichkeit wäre ein Holzständerwerk mit OSB-Platten, welches den Aufbau einer sehr stabilen und langlebigen Wand ermöglicht.

All diesen Massnahmen gemein ist, dass sie ersteinmal Geld kosten. Um sie rentabel zu gestalten, ist die Planung einer optischen Sanierung der ideale Zeitpunkt auch über eine energetische Sanierung nachzudenken.

Massnahme	Erläuterung
Putz erneuern	Ebnet die Wand, ermöglicht einen gleichmässigen Anstrich
Fassade streichen	Um das äussere Erscheinungsbild des Gebäudes Ihren Wünschen anzupassen
Fassadenverkleidung	Teilweise oder vollständige Verschalung der Aussenwand mit Holz, Stein oder anderem Material
Trockenbau	kostengünstige Veränderung des Innenraumes durch nicht-tragende Wände (Gips-, OSB-Platten)

Idealfall: Beides kombinieren

Die Altbausanierung besteht meist aus einer energetischen Sanierung und / oder einer optischen Renovierung. Wenn beides durchgeführt werden soll, ist zu beachten, dass die energetische Sanierung, hierbei die wichtigere Rolle spielt. Demnach sollte die Optik den energetischen Massnahmen angepasst werden.

Idealerweise werden also energetische Massnahmen (zum Beispiel eine Dämmung) im Anschluss mit einer ansprechenden Optik (gewünschte Fassadengestaltung) überdeckt, beziehungsweise beides kombiniert. Wenn Sie eine neue Dämmung installieren, ist es meist nur ein kleiner Mehraufwand, das Gebäude auch optisch aufzuwerten. Eine rein optische Sanierung wiederum macht wenig Sinn, da eine neue Fassade auch im gleichen Atemzug neu gedämmt werden kann und dadurch das Gebäude auch energetisch aufwertet.

Bevor Sie jedoch optische Veränderungen an Ihrem Altbau vornehmen, informieren Sie sich unbedingt über einen eventuellen Denkmalschutz für Ihr Gebäude, die Richtlinien zum Umgang mit denkmalgeschützten Bauten, sowie optische Bauvorschriften in Ihrem Kanton. In vielen Orten gibt es einen Zonenplan, der besagt, wie die Fassade eines Gebäudes auszusehen hat, um ein gleichmässiges Stadtbild zu erhalten.

Quelle: © Raiffeisen Schweiz Genossenschaft / youtube.com

Der richtige Fahrplan für Ihre Altbausanierung

Bild: Sanierung Fahrplan — Gute Planung ist die halbe Miete

Die Eigenheiten der unterschiedlichen Altbauten erfordern unterschiedliche Vorgehensweisen bei der Sanierung. Planen Sie die Sanierung Ihres Altbaus also gut voraus, um sie bestmöglich auf Ihr Eigenheim anzupassen. Wir empfehlen stets, ganzheitlich zu planen.

Das heisst: Wenn Sie einen Um-, An-, oder Ausbau in Ihrem Haus planen, überprüfen Sie, inwiefern sich energetische Sanierungsmassnahmen im Zuge dessen lohnen und kombniert werden können. Die Erneuerung und auch der Ausbau der Bausubstanz stellen einen günstigen Zeitpunkt dar, energetische Sanierungsmassnahmen in Ihrem Heim umzusetzen. So kann sich im Zuge eines Dachausbaus eine Geschossdeckendämmung lohnen.

Wenn Sie Änderungen vornehmen, die das ganze Haus betreffen - zum Beispiel eine Änderung der Raumaufteilung im Gebäude oder auch eine Kernsanierung - ziehen Sie eine gleichzeitige Umsetzung aufwendigerer energetischer Massnahmen, etwa die Erneuerung der Heizung oder die Installation einer Lüftungsanlage, in Erwägung.

Generell besteht eine Sanierung aus einer Informationsphase, einer Planungsphase, einer Entscheidungsphase und einer Umsetzungsphase. Für weiterführende Informationen, orientieren Sie sich an unserer Checkliste für Ihre energetische Sanierung, sie bietet Ihnen eine hilfreiche Anleitung für den Sanierungsprozess.

Ihr Sanierungsfahrplan

Über Sanierungsmassnahmen informieren, beraten lassen, Sanierung planen
Angebote vergleichen, Finanzierung klären, Förderanträge stellen
Umsetzung der Massnahmen in der richtigen Reihenfolge

Kosten und Förderung in der Schweiz

Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen unterstützt Sie in der ganzen Schweiz mit Förderungen bei der Verbesserung der Wärmedämmung Ihres Gebäudes und in den meisten Kantonen bei der Umstellung auf eine Heizanlage mit erneuerbaren Energieträgern wie zum Beispiel Wärmepumpen, Sonnen- oder Holzenergieanlagen.

Um die Förderung zu beantragen, benötigen Sie im Normalfall einen GEAK, den offizielle Gebäudeenergieausweis der Kantone. Den können Sie sich von zertifizierten GEAK-Experten ausstellen lassen, die den Ist-Zustand sowie das energetische Verbesserungspotenzial Ihres Gebäudes ermitteln. Sie schlagen Ihnen auch effiziente Modernisierungsmassnahmen für Ihr Haus vor.

Auf der Internetseite von MuKEn, die Mustervorschriften der Kantone im Energiebereich, finden Sie weitere Förderprogramme der jeweiligen Kantone. Es lohnt sich auch, sich über weitere Fördermöglichkeiten durch Gemeinden, Energieanbieter und Banken zu informieren.

Massnahme	Übliche Kosten	Kantone mit Förderung M-01
Aufsparrendämmung	CHF 450 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Zwischensparrendämmung	CHF 100 - 200 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Geschossdeckendämmung	CHF 150 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Fassadendämmung (Einblasen)	CHF 100 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
WDVS	CHF 200 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Fassadendämmung (Vorhangfassade)	CHF 350 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Kellerdeckendämmung (von unten)	CHF 150 / m²	AG, AI, AR, BL, BS, FR, GL, GR, LU, NW, OW, SG, SH, SO, SZ, TG, UR, VS, ZG, ZH
Neue Fenster	ab CHF 650 - ab CHF 2'800 (stark variabel, hängt von Fensterart ab)	Förderung nur in Verbindung mit einer Dämmung
Neue Brennwertheizung	CHF 14'000 - 22'500	wird nicht gefördert

Quelle Richtpreise: Datenbasis GEAK, Verfügbarkeit Förderung: Publikationen der einzelnen Kantone, Januar 2023

Altbausanierung und Denkmalschutz in der Schweiz

Bild: Sanierung bei Denkmalschutz — Was Sie beachten müssen

Vor jeder Altbausanierung sollte bei der jeweiligen Gemeinde erfragt werden, ob das Gebäude im Inventar der erhaltens- oder schützenswerten Objekte aufgeführt ist. Ist das der Fall, und ist das Gebäude sogar als «K-Objekt» (Kantonales Objekt) eingestuft, dann muss zwingend die Denkmalpflege miteinbezogen werden.

Grundsätzlich unterliegt der Heimat- und Denkmalsschutz in der Schweiz den Kantonen. In einer kantonalen Gesetzgebung regelt jeder Kanton Einzelheiten zu Renovierungs- und Umbaumassnahmen bei denkmalgeschützten Gebäuden. Wenn Sie ein sehr altes Gebäude sanieren wollen, müssen Sie, was die Optik von Fenstern und Fassade betrifft, einige Vorschriften beachten.

Vorschriften für Denkmalschutz

Zum Beispiel passen neue Normrahmen architektonisch nicht in die Altbau-Fassade. Vor deren Einbau sollte man also in Erfahrung bringen, ob das Erscheinungsbild der Fassade verändert werden darf. Beispielsweise regeln die Kantonale Denkmalpflege Bern und die Kantonale Denkmalpflege Zürich Folgendes zur Sanierung von denkmalgeschützten Bauten:

Bauteil	Denkmalschutz-Vorschrift	Erlaubte Altbausanierung
Dach	Erhaltung der einzigartigen Dachlandschaften von Altbauten	Dachbodendämmungen können meist ohne tiefgreifende Veränderungen der Bausubstanz und der äusseren Erscheinungsform des Daches realisiert werden. Alternativ bietet sich auch die Dämmung der obersten Geschossdecke an.
Fenster	Erhaltung des Erscheinungsbildes der Aussenfassade	Moderne Fenster in alter Optik oder Kastenfenster mit energieeffizienten Fenstern innen
Fassade	Schonung der Bausubstanz und des äusseren Erscheinungsbildes	Innendämmung oder Einblasdämmung bei zweischaligem Mauerwerk

Quelle: Erziehungsdirektion Bern

Asbest erkennen und entsorgen

Asbest ist ein hitzebeständiger und feuerfester Baustoff, der vor allem im 20. Jahrhundert als Dämmmaterial verwendet wurde. Nachdem die gesundheitsschädigende Wirkung von Asbest (die Einatmung des Stoffes kann von Kurzatmigkeit bis hin zu Lungenkrebs führen) festgestellt wurde, ist der Einbau des Baustoffes seit 1989 in der Schweiz verboten.

Wenn Sie Asbest in der Bausubstanz Ihres Hauses vermuten, da dieses vor 1989 errichtet wurde, können Sie sich an die jeweilige kantonale Anlaufstelle für Asbestfragen wenden. Dort erhalten Se Informationen über geeignete Prüfinstitutionen in Ihrer Region, die durch Laboruntersuchungen feststellen können, ob in die Bausubstanz Ihres Gebäudes tatsächlich Asbest verbaut wurde.

ACHTUNG: Asbest darf nur von geprüften Spezialisten entfernt werden! Beim Bearbeiten von asbesthaltigem Material besteht die Gefahr, Asbestfasern einzuatmen. Das kann zu Kurzatmigkeit, Asthma, Asbestose oder sogar zu Lungenkrebs führen. Entfernen Sie Asbest an Ihrem Gebäude deshalb auf keinen Fall selbst!

Unser Fazit zur Altbausanierung

Eine Altbausanierung rentiert sich sehr häufig, wenn energetische Massnahmen zusammen mit optischen Anpassungen durchgeführt werden. Eine rein optische Sanierung ist wenig sinnvoll. Falls Sie Handwerker suchen oder Fragen zur Planung und zum Denkmalschutz haben, dann ist Energieheld Ihr richtiger Partner.