Mit einem Sanierungsfahrplan den Gebäudewert optimieren

Hauszustand ermitteln

Als Hausbesitzer haben Sie mehrere Möglichkeiten, sich ein Bild über anstehende Sanierungsmassnahmen und deren Priorisierung zu machen. In diesem Zusammenhang sind zwei Varianten besonders beliebt: Eine Energieberatung vor Ort mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) oder ein digitaler Sanierungsfahrplan.

Beide Varianten haben letztlich zum Ziel, die Energieeffizienz des Eigenheims zu verbessern und die Planung anstehender Sanierungen zu erleichtern. Allerdings unterscheiden sich Methoden und Ergebnisse der beiden Verfahren deutlich voneinander.

Sanierungsfahrplan oder Vor-Ort-Beratung?

Ein Sanierungsfahrplan ist empfehlenswert, wenn noch kein offensichtlicher Handlungsbedarf besteht, Hausbesitzer aber vorausschauend in die Zukunft blicken möchten. Im Sanierungsfahrplan ist teils sehr detailliert aufgelistet, wann eine Sanierung im jeweiligen Bereich fällig ist.

Allerdings kann der Sanierungsfahrplan nicht den tatsächlichen aktuellen Ist-Zustand eines Gebäudes mit einbeziehen, sondern stützt die Berechnung von Wartungszyklen auf Durchschnittswerte. So erfahren Sie beispielsweise, wann eine Aussendämmung theoretisch saniert werden müsste - es ist jedoch auch möglich, dass sie schon vor Ablauf dieses Zeitraums sanierungsbedürftig ist oder erneuert werden muss. Ein Sanierungsfahrplan kann dementsprechend nicht als Ersatz einer Vor-Ort-Beratung dienen, sondern wird im Idealfall damit kombiniert.

Bei einer Beratung vor Ort verschafft sich ein Energieexperte einen persönlichen Eindruck und ermittelt den aktuellen Ist-Zustand des Gebäudes. Der Hausbesitzer erhält Auskunft über die tatsächliche Energieeffizienz der Immobilie und weitere akut notwendige Sanierungsmassnahmen. Der GEAK-Plus-Bericht beinhaltet konkrete Handlungsempfehlungen, die auf dem gerade aktuellen Ist-Zustand aufbauen. In der folgenden Tabelle finden Sie die üblichen Schritte einer Analyse des Hauszustands mit einer Fachperson vor Ort.

Nach 15 - 25 Jahren: Neue Küche

Die Küche ist ein zentraler Treffpunkt in jedem Haus und tagtäglich zahlreichen Belastungen ausgesetzt. Besonders die Arbeitsoberflächen nutzen sich mit der Zeit ab und verlieren ihren Glanz. Küchenabdeckungen aus Chromstahl, Glas oder Granit sollten spätestens nach 25 Jahren ausgetauscht werden. Massivhölzer oder Arbeitsplatten aus Kunstharz sind bereits nach 15 bis 20 Jahren sanierungsbedürftig.

Die technischen Geräte (Kochherd, Backofen, Mikrowelle) haben etwa eine Haltbarkeit von rund 15 Jahren, der Kühlschrank mit Gefrierfach ist meist nur höchstens 10 Jahre im Einsatz. Die Intensivität der Nutzung bestimmt allerdings massgeblich den Verschleiss der Geräte, weshalb im Verlauf der Jahre auch schon frühzeitig Reparaturen notwendig werden können. Falls alle technischen Geräte in gutem Zustand sind und nur die Optik missfällt, dann ermöglichen bereits neuen Griffe oder Schrank-Fronten eine günstige optische Veränderung.

Nach 15 bis 30 Jahren: Umrüstung Heizung

Heutzutage verfügen noch immer recht viele Gebäude nicht über eine (halbwegs) moderne Zentralheizung. Insbesondere dezentrale Heizungstypen, wie Sie in älteren Gebäuden noch gelegentlich zu finden sind, sollten in Hinblick auf die Energieeffizienz direkt ausgetauscht werden. Eine moderne Zentralheizung, eventuell sogar in Kombination mit einer Fussbodenheizung, hat dafür eine Lebensdauer von 20 bis 30 Jahren.

Rund um die Heizung fallen viele kleinere Wartungen und Reparaturen an. Generell sollte die Heizung alle 2 Jahre von einer Fachkraft kontrolliert werden, das betrifft insbesondere ältere Heizsysteme. Dabei unterscheidet sich der Umfang stark von der Art der Heizanlage und umfasst grundsätzlich immer eine Kontrolle der Betriebssicherheit, Dichtigkeit und der Kontrollwerte, sowie eine Reinigung des Geräts. Auch der Austausch alter Heizkörper und Ventile kann sich als sinnvoll erweisen.

Nach 25 - 30 Jahren: Badezimmer & Fenster

Bedingt durch den hohen Feuchtigkeitsgehalt im Badezimmer ist die Haltbarkeit der einzelnen Komponenten rund ums Bad sehr unterschiedlich. Insbesondere die Badezimmermöbel und andere Einrichtungsgegenstände müssen meist nach 10 (Kunststoff- und Holz-Möbel) bis 25 Jahren (Metall-Schränke) ausgetauscht werden. Die Sanitäranlagen haben eine deutlich höhere Lebensdauer und müssen erst nach frühestens 20 (emaillierte Badewanne) bis 35 Jahren (Keramik-WC) saniert werden.

Im Bereich der Fenster ist eine Sanierung stark an das Fenster-Material und die Verglasung gekoppelt. Alte Fenster, eventuell sogar noch mit Zweifach-Verglasung, sollten mit Blick auf die Energieeffizienz sofort ausgetauscht werden. Alternativ gibt es aktuell auch hochwertige Renovationsfenster, bei denen das Fenster nicht komplett mit Rahmen ausgetauscht werden muss. Bei hochwertigen oder sanierten Fenstern ist aber eine Lebensdauer von 25 bis 30 Jahren realistisch.

Nach 30 Jahren: Erneuerung Haustechnik & Dämmung

Auch im Bereich der Haustechnik gilt eine einfache Faustregel: Handeln Sie bei auffälligen Störungen oder Schäden sofort. Wurde die Haustechnik (Elektrik, Verkabelung, Sicherheit) aber ordnungsgemäss verbaut, dann ist die Technik bis an die 30 Jahre problemlos im Einsatz. Bei einer Sanierung stehen Aufgaben wie die Erneuerung der Stromkreisläufe, Austausch alter Kabel und ein modernes Sicherungssystem im Vordergrund.

Die Dämmung des Eigenheims hat grosse Auswirkungen auf die Energieeffizienz. Hier empfiehlt sich eine frühzeitige Energieberatung, um die Betriebskosten möglich gering zu halten und mögliche Sanierungen rechtzeitig zu erkennen. Sie sollten die Entscheidung einer neuen Dämmung also eher nach Bedarf treffen. Eine moderne Dämmung hat aktuell ein Zeitintervall von rund 30 Jahren.

Nach 30 - 50 Jahren: Arbeiten rund ums Dach

Das Dach bietet viele Sanierungsmöglichkeiten. Wichtig im Hinblick auf die Energieffizienz ist die Dachdämmung. Im Regelfall wird eine neue Dämmung aber mit der Dacheindeckung kombiniert. Eine Alternative hierfür wäre beispielsweise eine Zwischensparrendämmung, da hier die Dachziegel beim Einbau nicht beschädigt wird.

Ausnahme: Ein Flachdach muss bereits alle 10 bis 15 Jahre saniert werden. Die Massnahmen umfassen eine neue Flachdachabdichtung, Dämmung und Entwässerung. Allerdings sind die Kosten für eine Flachdachsanierung vergleichsweise gering. Weitere Massnahmen rund um das Dach sind der Einbau eines Dach-Fensters oder die Sanierung des Dachstocks. Darüber hinaus kann der Einbau eines Dach-Fensters auch nach Bedarf erfolgen. Gedämmt und neu Eingedeckt hält ein neues Dach den nächsten 50 Jahren nahezu allen Widerständen stand.

Nach 50 Jahren: Komplettsanierung Fassade

Die Erneuerung der Fassade wird oft mit einer Sanierung der Aussendämmung kombiniert. In diesem Zusammenhang wird das Mauerwerk erneuert, die Aussenwand entsprechend gedämmt, frischer Putz aufgetragen und anschliessend neu verspachtelt. Ist solch eine Baumassnahme erfolgreich durchgeführt worden, dann brauchen Sie mindestens die nächsten 50 Jahre nicht mehr über neue Sanierungsmassnahmen rund um die Fassade nachdenken.

Mit einer regelmässigen Fassadenreinigung erhöhen Sie die Langlebigkeit der Fassade und können Sanierungsmassnahmen vorbeugen. Das gilt auch für den Befall von Pflanzen oder Pilzen. Alternativ ist je nach Bedarf auch eine Sanierung der Fassade mit einer Solarfassade möglich, um Ihren eigenen Strom im Eigenheim zu produzieren.